LLI et gestion en SCI après la fin du Pinel

Un tournant fiscal qui bouscule les investisseurs

Depuis l’arrêt progressif du dispositif Pinel, les investisseurs immobiliers se retrouvent à la croisée des chemins. Alors que le Pinel offrait une réduction d’impôt attractive sur l’investissement locatif, la suppression progressive de ce mécanisme pousse les investisseurs à chercher de nouvelles stratégies. Parmi elles, le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) et la gestion via une Société Civile Immobilière (SCI) semblent émerger comme des alternatives crédibles. Mais ces solutions sont-elles réellement aussi avantageuses ?

LLI : un dispositif séduisant, mais limité

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) vise à proposer des logements à des ménages aux revenus intermédiaires, avec des loyers 10 à 20 % inférieurs au marché. Pour les investisseurs, il promet plusieurs avantages :

✅ TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20 % sur l’achat du bien

✅ Exonération de taxe foncière pendant 15 ans

✅ Accès à une demande locative forte dans les grandes villes

À première vue, cela semble être une opportunité pour ceux qui investissaient dans le Pinel.

Mais le LLI impose également des contraintes :

⚠️ Un plafonnement strict des loyers, qui réduit la rentabilité par rapport à un investissement classique

⚠️ Des critères d’éligibilité pour les locataires, ce qui limite le choix du propriétaire

⚠️ Un engagement de location de 20 ans, bien plus long que le Pinel (6, 9 ou 12 ans)

"L’engagement de 20 ans est un frein pour certains investisseurs, car il réduit leur flexibilité. En cas de changement de stratégie, il est difficile de revendre le bien sans perdre les avantages fiscaux", explique un expert en gestion de patrimoine.

SCI et LLI : un duo gagnant ?

Face à ces contraintes, certains investisseurs combinent LLI et SCI pour maximiser les avantages fiscaux et patrimoniaux.

La SCI (Société Civile Immobilière) permet :

📌 Une gestion plus souple du patrimoine : transmission facilitée aux héritiers, partage des parts entre associés

📌 Une mutualisation des investissements : plusieurs associés peuvent financer ensemble un projet LLI

📌 Une optimisation fiscale : notamment en optant pour l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui permet d’amortir le bien et de réduire l’imposition sur les loyers

Mais attention, cette stratégie ne fonctionne pas toujours :

🔸 La TVA à 5,5 % est réservée aux personnes physiques, ce qui exclut les SCI soumises à l’IS

🔸 La transmission des parts doit être bien anticipée pour éviter une fiscalité lourde en cas de donation ou succession

🔸 Les contraintes du LLI restent inchangées, même sous SCI

"Utiliser une SCI avec le LLI peut être un excellent levier patrimonial, mais il faut bien anticiper la gestion fiscale pour éviter les mauvaises surprises", prévient un notaire spécialisé.

Comparaison : Pinel vs LLI + SCI

Critères	Pinel	LLI	LLI + SCI
Avantages fiscaux	Réduction d’impôt (12, 18 ou 21 %)	TVA réduite + exonération de taxe foncière	Idem, mais gestion fiscale différente
Durée d’engagement	6, 9 ou 12 ans	20 ans	20 ans
Loyer plafonné	Oui	Oui (10-20 % sous le marché)	Oui
Flexibilité	Moyenne	Faible (durée longue)	Meilleure (gestion en SCI)
Transmission	Imposition sur la revente	Pas de revente possible avant 20 ans	Transmission simplifiée des parts de SCI

LLI et SCI : une stratégie d’avenir ou un pari risqué ?

Alors que le dispositif Pinel disparaît progressivement, le LLI se présente comme une alternative intéressante mais contraignante. Son engagement sur 20 ans et le plafonnement des loyers limitent l’attractivité pour les investisseurs cherchant une forte rentabilité à court terme.

En revanche, combiné à une SCI, il devient un outil puissant pour structurer et transmettre un patrimoine immobilier. Pour les investisseurs patrimoniaux, cette solution peut être plus avantageuse que le Pinel à long terme, à condition d’être bien préparée fiscalement.

"Le LLI avec une SCI n’est pas une solution miracle, mais bien pensée, elle peut offrir des avantages durables. Il faut voir cela comme un investissement de fond et non une opération purement fiscale", conclut un gestionnaire de fortune.

Où se renseigner sur le dispositif LLI et la gestion en SCI ?

Si vous envisagez d’investir en Logement Locatif Intermédiaire (LLI), seul ou via une SCI, il est essentiel de bien s’informer avant de vous engager. Voici quelques recommandations pour approfondir le sujet et optimiser votre investissement :

1️⃣ Consulter les textes officiels et guides fiscaux

🔹 Site du gouvernement : service-public.fr fournit des informations à jour sur les avantages fiscaux et les conditions d’éligibilité du LLI.

🔹 BOFiP (Bulletin Officiel des Finances Publiques) : bofip.impots.gouv.fr pour les dernières mises à jour fiscales sur l’immobilier locatif.

🔹 ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) : anil.org pour comprendre les obligations des bailleurs en LLI.

2️⃣ Faire appel à des experts en gestion de patrimoine

💼 Un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) peut vous aider à évaluer la rentabilité du LLI et la pertinence d’une SCI.

📊 Un notaire spécialisé en droit immobilier et transmission peut vous guider sur les aspects fiscaux et successoraux.

📈 Un expert-comptable peut vous conseiller sur l’optimisation fiscale en SCI et sur la comptabilité de votre investissement.

3️⃣ Suivre l’actualité et les analyses du marché immobilier ou une formation

📰 Consultez les médias spécialisés :📌 Les Échos – Immobilier📌 Capital – Investissement locatif📌 Le Monde – Économie

🎧 Écoutez des podcasts sur l’investissement immobilier comme "Investir dans l'immobilier" ou "Les Clés de l’Immo".

Suivez une formation sur le diapositif LLI.

4️⃣ Échanger avec d’autres investisseurs

💬 Rejoindre des forums et groupes dédiés :

🔹 Club Patrimoine et Le Club des Investisseurs sur LinkedIn

🔹 Forums spécialisés comme LaFinancePourTous et Boursorama

🔹 Groupes Facebook et Reddit sur l’investissement locatif

📌 🔎 Dernier conseil : chaque situation étant unique, il est fortement recommandé de réaliser plusieurs simulations et projections financières avant d’investir en LLI ou en SCI. Une étude personnalisée vous aidera à éviter les pièges et maximiser la rentabilité.